Jeder kennt die Berichte über Mieter, welche jahrelang keine Miete an ihren Vermieter zahlen und ihre Wohnung später irgendwann völlig verwüstet hinterlassen. Der Horror eines jeden Vermieters. Doch es müssen nicht immer gleich solche Extremfälle sein, die einen Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten bringen können. Auch bereits gewöhnliche Zahlungsverzüge oder offene Nebenkostenabrechnungen von Mietern können Probleme bedeuten. Erst recht, wenn das vermietete Objekt finanziert wurde und noch nicht abgezahlt ist. Und diese Situationen sind es, die sicher häufiger auftreten, als man es sich vorstellt. Immobilienverbände gehen davon aus, dass deutschen Vermietern jährlich 2 bis 4 Prozent an Mieteinnahmen aufgrund säumiger Bewohner entgehen. Das entspricht etwa 4 Milliarden Euro an Ausfällen pro Jahr.
Mietkaution oder Mietaval? Beides hat für den Mieter Vor- und Nachteile.
Um Vermietern zumindest einen gewissen Schutz bei kurzfristigen Ausfällen zu gewährleisten, existiert die sogenannte Mietkaution. Dabei handelt es sich um einen vom Mieter hinterlegten Geldbetrag, der dem Vermieter im Fall der Fälle Sicherheit bieten soll. Der Mieter kann diesen Betrag entweder in Bar an den Vermieter bezahlen, überweisen oder auch auf ein Konto einbezahlen und dieses über eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abtreten. In jedem Falle muss der Betrag konkursfest und ertragbringend angelegt werden und es wird eine Kontosperre eingerichtet, damit der Mieter selbst nicht mehr über das Geld verfügen kann. Kommt es dann beispielsweise im Rahmen der Mietzahlung zum Verzug, kann der Vermieter nach erfolgloser Mahnung auf die Mietkaution zurückgreifen und dadurch seine Ansprüche bedienen. Doch auch nicht beglichene Nebenkostenabrechnungen und Ähnliches können Grund für eine Verfügung des Vermieters über die entsprechende Mietkaution sein. Geschieht dies, dann wird der Mieter jedoch in jedem Fall rechtzeitig von der genutzten Bank bzw. Sparkasse informiert. Bis zu drei Nettokaltmieten des betreffenden Objekts dürfen als Mietkaution gefordert werden.
Eine spezielle Form einer Mietkaution ist das sogenannte Mietaval. Ein Aval ist praktisch nichts anderes als ein Kredit. Dieser existiert jedoch nicht in bar ausgezahlter Form, sondern lediglich imaginär. Im Rahmen eines Mietavals verbürgt sich ein Kreditinstitut für später eventuell entstehende Ansprüche eines Vermieters gegenüber seinem Mieter. Im Fall der Fälle würde also die Bank bzw. Sparkasse den durch ihren Kunden entstandenen Schaden begleichen. Mietavale werden häufiger von geschäftlich tätigen Bankkunden genutzt. Im Bereich privat genutzter Immobilien ist die klassische Kaution deutlich verbreiteter, zumal einige Banken Mietavale für Privatkunden gar nicht mehr anbieten. Dennoch kann man auch als Privatkunde noch Kreditinstitute finden, die diesen Service anbieten. Empfehlenswert sind hierbei oft Direktbanken, da bei diesen die Gebühren meist etwas niedriger ausfallen als bei Filialbanken.
Über die Vor- und Nachteile des Mietavals
Wie beschrieben, ist das Mietaval lediglich die Bürgschaft eines Kreditinstitutes. Die Hinterlegung des dem Vermieter abgetretenen Kapitals ist demnach nicht notwendig. Dies ist der größte Vorteil des Mietavals gegenüber der Kaution. Das sonst benötigte Geld der Kaution wird vom Mieter eingespart und kann von ihm anderweitig verwendet werden. Dies ist ein Grund, weshalb das Aval im geschäftlichen Bereich häufiger Anwendung findet. Denn in diesem Bereich sind die zu zahlenden Mieten relativ hoch, was bei Anlage einer Kaution einen recht hohen Hinterlegungsbetrag und damit viel gebundenes Kapital zufolge hätte. Der Nachteil des Mietavals liegt in den Gebühren, die für den Mieter anfallen. In der Regel wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr für die Einrichtung des Avals erhoben. Hinzu kommen regelmäßige Kosten von jährlich etwa drei bis vier Prozent der Kautionssumme. Die Mietkaution hingegen verursacht dem Mieter nur einmalig anfallende oder häufig auch gar keine Gebühren.