Nach der langanhaltenden Krisenstimmung in den letzten Monaten und Jahren scheint ein Ende der europäischen Schuldenkrise in greifbare Nähe zu rücken. So hatte die EU-Kommission bereits im Dezember des vergangenen Jahres angekündigt, der Wendepunkt in der Eurokrise sei überwunden und auch EZB-Chef Draghi rechnet zumindest für die zweite Hälfte des Jahres 2013 mit einer wirtschaftlichen Erhohlung. Doch ohne schwerwiegende Folgen wird die Krise vermutlich dennoch nicht bleiben. Besonders eine mögliche Inflation, ausgelöst durch die lockere Geldpolitik der EZB, ist ein von vielen Anlegern gefürchtetes Szenario. Viele Privatanleger spielen deshalb mit dem Gedanken, ihr Geld überwiegend in vermeintlich inflationsgeschützten Werten anzulegen – zum Beispiel in Edelmetalle. Doch auch Immobilien sind aus den genannten Gründen zum Zweck der Geldanlage deutlich beliebter geworden.
Wer Geld in Immobilien anlegen möchte, muss nicht zwangsläufig direkt ein Wohnobjekt erwerben: Immobilienfonds stellen weiterhin eine gute Alternative dar. Bild: © Anthony Leopold – Fotolia.com
Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen ist allerdings nicht immer völlig ohne Risiko. Wird ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung zu Zwecken einer Vermietung erworben, besteht beispielsweise immer die Gefahr des langfristigen Leerstands. Dies ist sicher in erster Linie von der Höhe der verlangten Miete abhängig. Zudem ist nicht garantiert, dass ein einmal gefundener Mieter seine Miete dauerhaft zahlen wird. In Extremfällen kommt es zur kostspieligen Zwangsräumung. Vermieter sollten grundsätzlich also immer die Bonitätsstärke potenzieller Mieter prüfen. Um das Leerstandsrisiko zu minimieren, ist es grundsätzlich immer wichtig, eine Immobilie in möglichst vorteilhafter Lage zu wählen. In Ballungsgebieten ist die Nachfrage nach Wohnraum im Allgemeinen eher hoch. Immobilien auf dem Lande hingegen gelten in Sachen Vermietung unter Umständen als eher problematisch. In diesem Zusammenhang wird sich der Kaufpreis des betreffenden Objektes jedoch ebenfalls stark an der Wohnraumnachfrage orientieren. Begehrte Immobilien werden demnach entsprechend preisintensiv sein, was eine Investition finanziell betrachtet durchaus erschwert.
Kapitalanlagen in Immobilien müssen nicht immer im Rahmen der Vermietung des betreffenden Objektes geschehen. Auch wenn dieses selbst genutzt wird, kann ein solcher Erwerb praktisch als Kapitalanlage betrachtet werden. Denn die Einsparung der sonst regelmäßig fälligen Miete, die sich ein Eigentümer quasi „in die eigene Tasche zahlt“, ist durchaus auch ein attraktiver finanzieller Mehrwert gegenüber einem Mietverhältnis. Zudem erhöht Wohneigentum oftmals die Lebensqualität des Betroffenen. Vor allem Familien mit Kindern schätzen die Vorteile und Annehmlichkeiten, die beispielsweise ein Eigenheim mit privatem Garten mit sich bringen kann. Nicht zuletzt birgt eine selbst genutzte Immobilie nicht das beschriebene Risiko, dass kein zuverlässig zahlender Mieter gefunden wird.
Fonds als alternative Anlageform in Immobilien
Nicht immer können es sich Anleger leisten, eine komplette Immobilie zu erwerben. In anderen Fällen haben Anleger gar kein Interesse daran, selbst Wohnraum zu erwerben und möchten trotzdem von den damit zusammenhängenden Anlagevorteilen profitieren. Für diese Menschen besteht die Möglichkeit, Anteile eines offenen Immobilienfonds zu kaufen, was bereits mit geringen Investitionssummen möglich ist. Diese Fonds bündeln das Kapital aller Anleger und investieren dieses in meist sehr viele verschiedene Vermietungsobjekte. Oftmals handelt es sich dabei um gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufs- oder Logistikzentren. Ein wirtschaftlich gut agierender Fonds erwirbt nur Objekte, die sich in Gegenden befinden, in denen der Wert von Immobilien im Allgemeinen zunimmt. Wie bereits erwähnt, ist dies zum Beispiel in vielen Ballungsgebieten der Fall. Aus den erreichten Wertzunahmen der Objekte und den regelmäßig eingenommenen Mieten resultiert die Wertentwicklung des jeweiligen Immobilienfonds. Die meisten in Deutschland angebotenen Fonds haben deshalb eine relativ stetig ansteigende Wertentwicklung. Ausschläge wie man sie von Aktienfonds her kennt, existieren im Regelfall nicht bzw. sind seltener. Somit haben Anleger die Sicherheit, dass ihr Kapital nur eher moderaten Wertschwankungen ausgesetzt ist und sie jederzeit wieder Geld entnehmen können. Und genau in diesem Punkt besteht ein weiterer großer Vorteil gegenüber einer Einzelimmobilie. Besteht Liquiditätsbedarf, kann ein Anleger sein Kapital jederzeit teilweise oder ganz (bis 30.000 Euro ohne Kündigungsfrist) entnehmen. Ein einzelnes Anlageobjekt hingegen müsste im Extremfall beliehen oder gar komplett veräußert werden.
Offene Immobilienfonds oftmals besser als ihr derzeitiger Ruf
Im Rahmen der Finanzkrise sind einige der offenen Immobilienfonds in finanzielle Notlage geraten – vor allem die kleiner Anbieter. Der Grund dafür lag in plötzlich massiv auftretenden Verkaufsaufträgen der Anleger. Aufgrund der damals aufgetretenen sogenannten Immobilienkrise in den USA zogen diese oftmals aus Angst große Teile ihrer Gelder wieder ab. Dass diese Krise letztlich im Grunde nichts mit den im Rahmen offener Immobilienfonds getätigten Objektinvestitionen zu tun hatte, war vielen dieser Investoren nicht klar. So kam es, dass der in den jeweiligen Fonds vorhandene Kassenbestand, der zur Bedienung von Verkaufsaufträgen dient, nicht mehr ausreichte. Immobilien mussten verkauft werden – und zwar möglichst schnell. Da dies unter Zeitdruck geschah, konnte häufig nicht der komplette Verkehrswert der Gebäude erzielt werden, was Kurskorrekturen des Fonds zur Folge hatte. Die dann auftretenden zunächst meist kleineren Kursnachlässe boten dann für weitere Anleger ausreichend Anlass, ihre Anteile aus Furcht vor größeren Kursrückgängen zu veräußern. Somit mussten die betroffenen Fonds wieder Immobilien veräußern, was weitere und zum Teil deutlichere Kursrückgänge verursachte und praktisch eine Kettenreaktion auslöste. Um weitere Mittelabflüsse zu verhindern, wurden die betroffenen Fonds zeitweise geschlossen. Mittlerweile wurden viele der Fonds wieder geöffnet. Allerdings war es bei einigen der Fonds nicht mehr möglich, eine Auflösung zu verhindern, was für viele der Anleger letztlich Verluste bedeutete.
Der offene Immobilienfonds als Anlageart ist nach wie vor trotzdem nicht als schlecht zu beurteilen – im Gegenteil. Gerade in Zeiten, in denen beispielsweise der Inflationsschutz einer Anlage für viele Menschen eine große Rolle spielt, sind offene Immobilienfonds sogar wieder recht beliebt – trotz der Erfahrungen im Zusammenhang mit der Immobilienkrise und dem damals entstandenen negativen Ruf der Fonds. Klar ist: Offene Immobilienfonds größerer Anbieter mussten damals nur selten geschlossen werden. Sie verfügten über genügend finanziellen Spielraum, um die aufgetretenen Verkaufswünsche ihrer Anleger problemlos zu bedienen. Es ist sogar davon auszugehen, dass diese Fondsanbieter aus der damaligen Situation gelernt haben. So ist der Kassenbestand der Fonds derzeit so hoch wie noch nie – einfach aus Sicherheitsgründen. Offene Immobilienfonds, welche die indirekten Auswirkungen der damaligen Immobilienkrise überstanden haben, gehen also eher gestärkt aus dieser Krise hervor. Zudem gelten mittlerweile auch rechtliche Rahmenbedingungen, die Anleger, die offene Immobilienfonds als Anlageform nutzen, schützen sollen. So müssen Investoren beispielsweise eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten einhalten und dürfen je Halbjahr nicht mehr als 30.000 Euro aus ihrem Fonds entnehmen. Weiterhin gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten für höhere Beträge. Dies erhöht die Planbarkeit für das Fondsmanagement deutlich und verringert die Gefahr von finanziellen Engpässen somit enorm. Neben Direktinvestitionen in Immobilien können somit auch offene Immobilienfonds nach wie vor zum Beispiel auch als effektive Altersvorsorge genutzt werden.