So genannte „Subprime-Kredite“, d.h. Kredite bzw. Hypotheken für Personen mit geringer Bonität, werden gemeinhin als Hauptursache der US-Immobilienkrise angesehen, die im Jahr 2007 begann und deren Nachwirkungen noch einige Jahre lang deutlich zu spüren sein werden. Mehr als fünf Millionen US-Immobilienbesitzer verloren in Folge dieser Krise bereits ihre Häuser durch Zwangsversteigerungen, vielen weiteren Millionen Amerikanern wird es in den nächsten Jahren ähnlich ergehen. Doch was können Immobilienkäufer in Deutschland aus der Situation in den USA lernen und welche Fehler sollten sie vermeiden?
Kurz erklärt: Die Hypothekenkrise in den USA
Eine Immonilienkrise von ähnlichem Ausmaß wie in den USA ist in Deutschland eher unwahrscheinlich. Dennoch können deutsche Hauskäufer aus den dortigen Geschehnissen lernen. Bild: © Eisenhans – Fotolia.com
Die Ursachen der Immobilien- bzw. Hypothekenkrise in den USA sind lange vor dem Jahr 2007 zu suchen. Nach dem Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 kündigte sich in der US-Wirtschaft eine Rezession an. Die Regierung begegnete dieser Gefahr ähnlich wie die EU derzeit auf die Euroschuldenkrise reagiert: Mit einer Niedrigzinspolitik. Der Leitzins wurde massiv herabgesetzt und US-Banken erhielten somit sehr günstige Kredite. Dieses „günstige Geld“ gaben die Banken ihrerseits in Form von Hypotheken an Privatkunden weiter, auch an Darlehensnehmer mit schlechter Bonität („Subprime-Kredite“). Das wiederum kurbelte den ohnehin aufstrebenden US-Immobilienmarkt an. Viele Amerikaner kauften Häuser auf Kredit – oftmals zu Preisen, die den objektiven Wert der Immobilie weit überschritten. Die hohe Nachfrage wiederum trieb die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen noch weiter nach oben.
Im Jahr 2007 schließlich platzte diese Blase. Viele Kreditnehmer konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen, es kam zu unzähligen Kreditausfällen und Zwangsversteigerungen, der Markt wurde mit Immobilien überschwemmt und die Preise brachen ein. Ratingagenturen korrigierten folglich die Bewertungen von Hypotheken, die von den Banken gebündelt und zu neuen Wertpapieren, so genannten Mortgage-Backed Securities, zusammengefasst wurden, deutlich nach unten. Der Wertverlust der Hypotheken bescherte den Banken Verluste in Höhe von mehreren Hundert Milliarden Dollar.
Nicht weniger schlimm traf es die Bürger, die zu Hochzeiten der Immobilienblase Häuser gekauft hatten. Viele von ihnen sitzen nun auf Hypotheken, die den derzeitigen Marktwert ihrer Immobilie bei weitem übersteigen. Bis 2017 werden Schätzungen zufolge mindestens sechs Millionen weitere Amerikaner aus diesem Grund ihren einst teuer bezahlten Wohnraum verlieren.
Kuriose Spekulationsgeschäfte und ihre Folgen
Wie bereits erwähnt fassten Banken die vergebenen Hypotheken in Bündeln zu neuen Wertpapieren zusammen. Ein solches Hypothekenbündel enthielt jeweils Hypotheken, denen ein ähnliches Ausfallrisiko beigemessen wurde. Man unterschied zwischen gut bewerteten Papieren, die ein niedriges Ausfallrisiko aufwiesen und so genannten toxischen Papieren, bei denen man Ausfälle für sehr wahrscheinlich hielt. Es entwickelte sich ein hochspekulativer Markt mit den Hypothekenpapieren, die oft über sehr komplizierte Transaktionen und viele weltweite Zwischenstationen gehandelt wurden, mitunter vollautomatisch durch Computersysteme.
Das selbst die an den Geschäften beteiligten Banker hierbei oft völlig den Überblick verloren, zweigen beispielhafte Gerichtsurteile der letzen Jahre in den USA. So wurden beispielswese einer New Yorker Hauseigentümerin von einem Gericht ihre Schulden aus einer Hypothek über mehr als 460.000 Dollar komplett erlassen. Ihre Hypothek war unter den Banken so oft und auf so vielen unterschiedlichen Wegen hin- und hergereicht worden, dass sich letztlich nicht mehr feststellen ließ, wer letztlich nun der Eigentümer der Hypothek war.
Die Situation in Europa und Deutschland
Einige wirtschaftliche Begebenheiten ähneln in Europa derzeit denen, die in den USA die Entstehung der Immobilienblase begünstigten: Der Leitzins der Europäischen Zentralbank ist seit einiger Zeit auf Rekordtiefstand und der Immobilienmarkt zieht speziell in Deutschland in den letzten Jahren stark an. Eine ähnlich unüberlegte Kreditvergabe wie einst in den USA hingegen findet hierzulande nicht statt. Die meisten Experten sind sich daher einig, dass in Deutschland eine Immobilienkrise vergleichbaren Ausmaßes derzeit nicht droht.
Dennoch sollten deutsche Immobilienkäufer aus den Geschehnissen in den USA lernen. Wer eine Hypothek aufnimmt, sollte unbedingt zuvor einen Hypothekenrechner zur Finanzierungsplanung einsetzen und einen genauen Tilgungsplan aufstellen, der auch unvorhergesehene Ereignissen wie etwa plötzliche Krankheit oder den möglichen Verlust des Arbeitsplatzes berücksichtigt. Die Tilgung des Kredites sollte auch in diesen Fällen möglich sein, ohne die Immobilie selbst antasten zu müssen, denn kommt es tatsächlich zur Zwangsversteigerung, so erfolgt der Verkauf oft mit großen Verlusten. Entsprechende Versicherungen zur Absicherung der Finanzierung können daher sinnvoll sein.
Neben der Finanzierungsprüfung mittels Darlehensrechner ist es zudem wichtig, auf eine gute Lage der Immobilie zu achten. Das größte Wertsteigerungspotential besteht noch immer in Großstädten wie München oder Wiesbaden. Auch Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf gelten nach wie vor als attraktiv. In ländlicheren Gegenden hingegen kann es durchaus im Laufe der Jahre auch zu Wertminderungen kommen, je nachdem wie sich die entsprechende Region entwickelt.