1000 Euro Mieteinnahmen versteuern – Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien kann eine lukrative Einkunftsart darstellen. Allerdings erhebt auch hier der Staat wie bei anderen Einkünften seine Steuern, die Mieteinnahmen sind somit in der jährlichen Einkommenssteuererklärung mit anzugeben. Der folgende Beitrag klärt, wie die zu zahlende Steuer bei beispielhaften 1000 Euro monatlichen Mieteinnahmen ermittelt wird und welche Möglichkeiten sich für Vermieter von Immobilien auftun, um die persönliche Steuerlast zu senken. Um es vorweg zu nehmen: 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer ist nicht leicht zu beantworten.
Inhaltsangabe
Bleiben Mieteinnahmen bis zu einem gewissen Betrag steuerfrei?
Einkünfte aus vermieteten Objekten müssen wie bereits erwähnt in der Steuererklärung mit angegeben werden, einen Mieteinnahmen-Freibetrag im klassischen Sinne gibt es nicht. Allerdings gibt es einen sogenannten Grundfreibetrag für alle Einkünfte, der vom Gesetzgeber festgelegt und jährlich neu angepasst wird. Dieser gilt somit auch für Mieteinkünfte. In 2022 liegt der Grundfreibetrag für das zu versteuernde Einkommen, welches die Summe aller Einkünfte abzüglich steuerlich absetzbaren Kosten und Pauschalen darstellt, bei 9.984 Euro für Alleinstehende und 19.968 Euro für Verheiratete. Wer also mit der Summe seiner Einkünfte unter diesem Betrag liegt, muss keine Steuer an den Staat abführen. Eine Besonderheit gibt es jedoch bei der kurzzeitigen beziehungsweise vorübergehenden Untervermietung der eigenen Wohnung – werden hier weniger als 520 Euro im Jahr erwirtschaftet, muss auf diese Mieteinnahmen keine Steuer bezahlt werden.
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – was zählt dazu?
Die Mieteinkünfte setzen sich aber nicht einfach aus der Summe der monatlichen Einnahmen zusammen, denn Vermieter können von den erzielten Einnahmen laufende Kosten, Schuldzinsen und auch Abschreibungen abziehen und somit die steuerliche Belastung verringern.
Besonderheiten bei einer Vermietung an Familienmitglieder
Wer sein Immobilieneigentum lieber an Familienangehörige als an Fremde vermietet und somit einen „Freundschaftspreis“ anbieten möchte, muss aufpassen, denn das Finanzamt prüft solche Mietverhältnisse genau. Um die Werbungskosten vollständig absetzen zu können, muss die Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Ansonsten lassen sich die Kosten nur anteilig absetzen. Wenn als Miete also zum Beispiel nur 50 % der ortsüblichen verlangt wird, dürfen nur 50 % der Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
1000 Euro Mieteinnahmen die Werbungskosten nicht vergessen
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – die AfA nicht vergessen
Welche Kosten darf der Vermieter steuerlich geltend machen?
Schuldzinsen
Sofern eine Finanzierung für das vermietete Objekt besteht, also ein Darlehen für den Erwerb oder für die Sanierung aufgenommen wurde, dürfen die angefallenen Zinszahlungen von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Bei einem normalen Annuitätendarlehen besteht die zu zahlende Rate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Steuerlich geltend gemacht werden darf jedoch selbstverständlich nur der Zinsanteil, da es sich bei der Tilgung nicht um Kosten handelt.
Abschreibungen
Mit der Absetzung für Abnutzung, kurz genannt AfA, lassen sich bei Wirtschaftsgütern die Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzen. Bei größeren Investitionen, die zum Erzielen von Einkünften dienen, darf jedes Jahr eine prozentual festgelegte Summe der Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt allerdings nur für Güter, die sich mit dem Lauf der Zeit abnutzen. Wird also eine Immobilie gekauft und vermietet, bedeutet dies, dass nur das Gebäude bzw. der Gebäudeanteil und nicht das Grundstück abgeschrieben werden darf. Bei Immobilien, die nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2 Prozent und darf 50 Jahre angewandt werden. Bei älteren Gebäuden dürfen jährlich 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren abgesetzt werden. Ein höherer AfA-Satz kann beim zuständigen Finanzamt dann beantragt werden, wenn anhand eines Gutachtens hervorgeht, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie kürzer ist als die vom Gesetzgeber vorgesehene Nutzungsdauer von 40 bis 50 Jahren.
Reparatur- und Instandhaltungskosten
Als Eigentümer ist man für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Die anfallenden Kosten für zum Beispiel Fußbodenbeläge, Tausch von Fenstern etc. dürfen von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen werden und senken dadurch die zu zahlende Einkommenssteuer. Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie Kosten von mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises ansetzen möchte, kann diese nicht in einer Summe und in einem Jahr absetzen. Diese Aufwendungen werden dem Gebäudewert dazu addiert und über die AfA abgeschrieben.
Weitere laufende Kosten
Nicht alle anfallenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, so zum Beispiel die Kosten einer Hausverwaltung. Diese nicht umlegbaren Aufwendungen kann der Vermieter jedoch von der Steuer absetzen. Weitere Beispiele hierfür sind Kontoführungsgebühren, Maklergebühren oder Inseratskosten bei einer Neuvermietung.
Beispielrechnung Werbungskosten 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer
In der beispielhaften Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen erwirbt Herr Muster eine Wohnung für 300.000 Euro und finanziert diese überwiegend mittels eines Immobilienkredits seiner Bank. Die Wohnung wird von Herrn Muster anschließend weiter vermietet für monatlich 1.000 Euro Kaltmiete. Die jährliche Abschreibung in Höhe von 2 Prozent wird vom anteiligen Kaufpreis für die Wohnung ohne Grundstückswert, in diesem Fall 170.000 Euro, berechnet.
Mieteinnahmen 12.000
./. Schuldzinsen 4.000
./. laufende Kosten 700
./. Reparaturen 180
./. Abschreibungen 3.400
__________________________________________________
Einkünfte aus Vermietung 3.720 Euro
Wenn Herr Muster ansonsten keine weiteren Einkünfte erzielt hat, würden diese Mieteinnahmen also steuerfrei bleiben. In der Einkommenssteuererklärung werden sämtliche Arten von erzielten Einkünften aufaddiert und am Schluss mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Persönlich deswegen, da sich die prozentuale Steuerlast nach der Höhe der erzielten Einkünfte richtet. Wer über dem Grundfreibetrag liegt, dessen Steuersatz liegt zwischen 14 % und dem Grenzsteuersatz bzw. Spitzensteuersatz von 42 %. Den Höchststeuersatz von 45 % zahlen Personen mit Einnahmen ab 260.532 Euro.
Übersteigen die absetzbaren Kosten die Mieteinnahmen, steht ein Verlust aus Vermietung, welcher mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden darf und somit die Steuerlast senken kann.
Pauschaler Ansatz zur Versteuerung der Mieteinnahmen von 1000 Euro
Doch wie viel sollte somit für eine eventuelle Steuernachzahlung zurückgelegt werden? Wie bereits erwähnt, ist die zu zahlende Einkommenssteuer vom persönlichen Steuersatz und eventuellen anderen Einkünften abhängig. Pauschal kann jedoch gesagt werden, dass ca. 50 % der entstandenen Werbungskosten der vermieteten Immobilie für die zu zahlende Steuer zurückgelegt werden sollten.
Krankenkasse wird auch gegebenenfalls fällig
Wer lediglich Einkünfte aus V + V erzielt, darf nicht vergessen, dass in Deutschland seit 2009 eine allgemeine Krankenversicherungspflicht gilt. Im Angestelltenverhältnis wird der Beitrag zur Krankenkasse automatisch abgeführt. Wer also nicht angestellt oder anderweitig privat versichert ist, muss die Pflicht zur Krankenversicherung beachten und den Beitrag selbst übernehmen.
Achtung Falle
Die hier berechnete Steuer bezieht sich immer nur auf Privatpersonen. Für GmbHs oder für Personengesellschaften gelten vollkommen andere Regeln.
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer Fazit
Die Versteuerung von Mieteinnahmen ist also eine höchst individuelle Angelegenheit und hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Als Vermieter von Immobilien sollte man sich mit dem Thema eingehend beschäftigen, um eine möglichst geringe Steuerlast zu erreichen. Es zeigt sich auch, dass sich die laufende Instandhaltung auch von nicht selbst genutztem Wohnraum steuerlich durchaus lohnen kann.