Im Rahmen der Baufinanzierung ist das Darlehen im Regelfall mit einer festen Zinslaufzeit versehen. Diese kann je nach Kredit mit der Bank für bspw. 10 Jahre fixiert werden, sodass in dieser Zeit keine Zinsanpassungen vorkommen können. Es gibt mittlerweile auch Darlehen, welche eine längere Zinsbindung, bspw. über 15 oder 20 Jahre enthalten.
Nach dem Ende der Zinsbindung verbleibt im Regelfall eine Restschuld, da die Baufinanzierung nur in seltenen Fällen innerhalb der ersten Zinsbindungsphase vollständig beglichen werden kann. Am Ende dieser Zinsbindung stehen wichtige Entscheidungen für den Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin an. Zum Beispiel, ob es sich lohnt das Kreditinstitut zu wechseln oder wie lange die Anschlussfinanzierung fixiert wird.
Inhaltsangabe
Lohnt sich ein Bankwechsel im Zuge der Anschlussfinanzierung?
Wie hoch die Restschuld am Ende der ersten Zinsbindung ist, hängt maßgeblich von den Faktoren der Zinshöhe, Tilgungsrate, Kredithöhe sowie der Zinsfestschreibung ab. Entscheidend ist also, ob beim Abschluss der ersten Finanzierung ein ausführlicher Baufinanzierung Vergleich durchgeführt wurde. Denn nur, wer Angebote vergleicht, kann dauerhaft sparen. Je günstiger die Baufinanzierung war, desto wahrscheinlicher ist es, nach dem Ende der Zinsbindungsfrist mit einer niedrigen Restschuld dazustehen.
Eine lange Fixierung der ersten Zinsbindungsphase reduziert die Restschuld, wenn die anderen Faktoren gleichbleibend sind. Je nach verbleibender Restschuld hat der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin verschiedene Möglichkeiten.
Die sogenannte Prolongation bedeutet, dass bei der bisherigen kreditgebenden Bank ein neuer Kredit abgeschlossen wird. Alternativ kann die Bank auch gewechselt werden. Dies bietet sich bspw. an, wenn andere Institute deutlich geringere Zinsen oder eine längere Zinsbindung zu guten Konditionen offeriert.
Erfolgt eine Umfinanzierung fallen immer Wechselkosten an. Da in dieser Konstellation die Grundschuld auf eine andere Bank abgetreten werden muss, fallen Kosten von bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme an. Dahingehend ist genau zu prüfen, wie sich ggf. geringere Zinsen über die gesamte Laufzeit auswirken und ob diese die Wechselkosten auffangen.
Wenn das Kreditinstitut eine Zustimmung zur Abtretung verweigert, ist es für den Schuldner bzw. die Schuldnerin notwendig die Grundschuld zu löschen und im Anschluss neu eintragen zu lassen. In diesem Fall entstehen deutlich höhere Kosten von bis zu 1,5 Prozent der Kreditsumme.
Lohnt sich eine Kündigung vor der Anschlussfinanzierung?
Die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer soll vor Ablauf der Zinsbindung prüfen, inwiefern sich eine Kündigung als lohnenswerten Schritt darstellt. Bei einer Kreditlaufzeit von mindestens 10 Jahren ist es immer möglich, dass der Kredit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden kann. Bei einer langen Laufzeit kann sich die Zinsentwicklung durchaus unerwartet entwickeln. Ist die Kreditlaufzeit und die damit verbundene Zinsbindung über einen Zeitraum von bspw. 20 Jahren fixiert und nach 11 Jahren liegt aufgrund einer Niedrigzinsphase der Zinssatz z. B. 2,5 Prozent unter dem vertraglich fixierten Zins, kann sich eine vorzeitige Kündigung lohnen. Um nicht weitere 9 Jahre einen verhältnismäßig hohen Zinssatz zu zahlen, sollte der Vertrag vorfristig gekündigt werden. In dieser Konstellation kann auch wieder mit dem bisherigen Kreditinstitut über bessere Konditionen verhandelt werden oder alternativ ein Vertrag bei einer anderen Bank abgeschlossen werden.
Insbesondere bei langen Laufzeiten bzw. einer hohen Restschuld sind oftmals kleine prozentuale Reduzierungen für hohe Ersparnisse des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin verantwortlich.
Die Anschlussfinanzierung als Forward Darlehen für Zinssicherheit
Als mögliche Option im Rahmen der Anschlussfinanzierung bietet sich das Forward Darlehen an. Die auch als Vorratsdarlehen bezeichnete Kreditform fixiert bereits im Vorfeld des Kreditendes die Konditionen und Zinsen für den künftig abzuschließenden Kredit. Je nach vertraglichen Gegebenheiten lassen sich bereits mehrere Jahre im Vorfeld der vereinbarten Kreditlaufzeit die Zinsen für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Diese Option bietet für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer die Sicherheit, dass sich in der Zwischenzeit ggf. vorkommende Zinserhöhungen nicht auf die Anschlussfinanzierung auswirken. Aufgrund der Unsicherheit für die Bank verlangen diese im Regelfall einen Zinsaufschlag in dieser Konstellation, um sich weitestgehend gegen steigende Zinsen abzusichern. Die Erhöhung des Aufschlages berechnet sich dabei in Abhängigkeit der Dauer der Vorlaufzeit. Im Durchschnitt beträgt der Aufschlag 0,01 bis 0,03 Prozent für jeden Monat vor der tatsächlichen Inanspruchnahme der Anschlussfinanzierung.
Berechnet die Bank zum Beispiel 0,015 Prozent und das neue Darlehen muss in zwei Jahren angetreten werden, erhöht sich der üblicherweise angemessene Zinssatz um 0,36 Prozent.
Daher lohnt sich das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung insbesondere wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist bzw. bei im Vergleich zu den aktuellen Gegebenheiten verhältnismäßig hohen Zinsen für die bestehende Finanzierung.
Was ist bei einer Verlängerung mit dem bestehenden Kreditinstitut als Anschlussfinanzierung zu beachten?
Grundsätzlich empfiehlt sich bei der Prolongation einen höheren Tilgungssatz zu fixieren, um die Kreditlaufzeit möglichst kurz zu halten. Zu beachten ist dabei die höhere Kreditrate in jedem Monat. Eine weitere Option ist dies Fixierung von verhältnismäßig geringen Raten mit der Möglichkeit der Sondertilgung. Dies erhöht die Flexibilität für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer und bietet je nach finanziellen Möglichkeiten die Chance die Restschuld zu reduzieren.
Aufgrund der Vielzahl an zu berücksichtigenden Faktoren ist ein intensiver Vergleich sinnvoll, um die besten Konditionen zu realisieren und damit bares Geld zu sparen. Da die Anschlussfinanzierung von der Kredithöhe, aktuellen Zinsen sowie den finanziellen Rahmenbedingungen der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers abhängt, kann eine individuelle Prüfung und ggf. auch Beratung durch unabhängige Profis in diesem Segment finanziell sinnvoll sein.